Банки. Достоверно о кредитном рынке России

Банки. Достоверно о кредитном рынке России
Кредит.бел — банковский кредит. потребительский кредит. ипотечный кредит. автокредит. лизингО правовом обеспечении безопасности ипотечных сделок и механизмах снижения рисков кредитования рассказывает управляющий отделением компании «Мир недвижимости» кандидат юридических наук Юрий Шурховецкий.Сделка с использованием кредита отличается от обычной покупки, поскольку клиент производит оплату за счет не только собственных, но и привлеченных, заемных денег. Банк, предоставляющий заемщику указанные средства, предъявляет свои требования как к приобретаемому объекту (предмету залога), так и к процедуре совершения сделки. Рассмотрим некоторые особенности покупки недвижимости с использованием кредитных средств.Первым этапом ипотечной сделки является первоначальная оценка объекта недвижимости. Данную информацию, как правило, получают в ходе телефонных переговоров с продавцом жилья или его представителем. Риелтор выясняет состав собственников квартиры, есть ли среди них несовершеннолетние, а также не входит ли кто-то из собственников в группу риска в силу возрастных характеристик. Во время переговоров специалисты уточняют, какие правоустанавливающие документы на недвижимость имеются, не были ли нарушены права несовершеннолетних детей во время приватизации или права обязательных наследников, не подвергался ли объект перепланировке, не согласованной в установленном законом порядке, и пр. В большинстве случаев уже на данном этапе можно определить вероятность одобрения банком данной квартиры и возможные риски ипотечной сделки.Второй этап – предварительный анализ содержания правоустанавливающих документов, полученных от продавца недвижимости и (или) его представителя (например, при встрече или по факсу). Необходимо выяснить соответствие фактов, сообщенных по телефону продавцом или лицом, действующим по его поручению, содержанию документов, проверить количество и правильность оформления правоустанавливающих документов (в том числе на предмет орфографических ошибок, опечаток, соответствия адреса объекта, его характеристик и пр.).Третий этап – внесение аванса за недвижимость. Покупатель встречается с продавцом или его представителем и передает денежные средства на условиях авансового соглашения или иного аналогичного документа. На этом этапе существует риск недобросовестного поведения продавца. Он может принимать авансы от нескольких потенциальных покупателей, предлагая в нарушение авансового соглашения подписать договор купли-продажи квартиры не с тем, кто внес аванс раньше, а с тем, кто готов заплатить большую сумму.Как надо поступать в подобных случаях? Наиболее эффективным способом защиты прав покупателя является составление предварительного соглашения (ст. 429 Гражданского кодекса РФ), в соответствии с которым стороны обязуются в будущем заключить основной договор (о передаче недвижимости). Иными словами, предварительный договор связывает обязательствами не только покупателя, но и продавца объекта. Последний не просто имеет право, но обязан продать квартиру на указанных в названном соглашении условиях.В случае отказа продавца от продажи недвижимости покупатель может обратиться в суд с иском о понуждении продавца к подписанию договора купли-продажи, а также возмещению убытков, причиненных покупателю этим отказом. Поскольку объектом спора является квартира, наиболее эффективным способом воздействия на недобросовестного продавца, принимающего авансы от разных лиц, представляется наложение ареста на жилой объект в судебном порядке. Как показывает практика, наложение ареста и риск судебного разбирательства дисциплинируют продавца и побуждают к своевременному исполнению им принятых на себя обязательств. Отметим лишь, что в предварительном соглашении следует обязательно указывать все существенные условия договора купли-продажи.Рассмотрим ситуацию, когда стороны сделки заключают авансовое или иное соглашение (назовем его информационным). Названный документ всего лишь фиксирует условия, при которых покупатель обязуется приобрести недвижимое имущество. Как правило, по информационному соглашению контрагент оказывает услуги по оформлению в собственность жилья. В данном случае не возникает обязанность сторон подписывать в будущем договор купли-продажи квартиры. Чтобы избежать возможного срыва сделки, рекомендуем проверить полномочия контрагента по авансовому договору и однозначно зафиксировать условия передачи жилья. В случае возникновения конфликтной ситуации нужно ссылаться на Закон РФ «О защите прав потребителей».При заключении как предварительного, так и информационного соглашения важно получить подтверждение того, что сумма аванса передана продавцу или его представителю.Четвертый этап состоит в сборе и проверке документов в отношении приобретаемой недвижимости. Используя источники, не связанные с продавцом, находят подтверждение или опровержение выявленным на первом этапе обстоятельствам и фактам. Иными словами, собирают все необходимые бумаги и проводят полную проверку юридической истории квартиры, на основании чего делают вывод о возможности ее покупки либо поиске иного объекта.На этом этапе есть риск пропустить, не обнаружить важные сведения, иногда намеренно скрытые. Могут остаться незамеченными факты, способные привести к ограничению прав нового собственника, ущемлению его законных интересов. Избежать риска можно, предусмотрев процедуру возврата внесенного аванса.Пятый этап – проведение оценки недвижимости профессиональными оценщиками из числа аккредитованных банком. Иногда продавец по каким-то причинам препятствует оценке. Но без нее кредитная организация скорее всего откажет заемщику в предоставлении денежных средств. Либо процесс затянется, время будет потеряно, и в конечном счете сделка сорвется. Чтобы подобного не произошло, надо еще на третьем этапе предусмотреть обязанность продавца содействовать проведению оценки, в частности под угрозой возврата внесенного аванса.Шестой этап – согласование возможности приобретения жилья с банком и страховой компанией. Существует вероятность отказа в предоставлении денежных средств или принятии на страхование. На этот случай покупателю следует предусмотреть на третьем этапе проведения сделки обязанность продавца вернуть внесенный аванс при отказе кредитной и страховой организаций. Денежные средства, затраченные на сбор документов и проверку недвижимости до рассматриваемого этапа, покупателю, как свидетельствует практика, не возвращают.Снижению рисков способствует знание покупателем или его представителем программы ипотечного кредитования или особенностей работы страховой компании, что в большей степени характерно для профессионального участника рынка недвижимости – риелторской фирмы.Седьмой этап – государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру, а также залога объекта в пользу кредитной организации.Неприятности иногда случаются и на этой стадии. Договор купли-продажи жилой недвижимости считается заключенным с момента регистрации, но в ней могут отказать, несмотря на то что документы подписаны обеими сторонами. Причиной отказа часто становятся технические ошибки, выявленные в ходе экспертизы, проводимой Федеральной регистрационной службой. Чтобы избежать этого, необходимо заблаговременно согласовать возможность государственной регистрации договора купли-продажи или использовать формы соглашений, неоднократно проходивших государственную регистрацию.Восьмой этап – исполнение договора купли-продажи квартиры. Для покупателя это передача денежных средств, для продавца – передача недвижимости по подписываемому передаточному акту, если иное не предусмотрено соглашением.Чего опасаться на заключительной стадии сделки? В случае роста цен на жилье продавец может проявить интерес к получению большей суммы, чем предусмотрена договором купли-продажи. Начнет угрожать отказом в передаче покупателю недвижимости, не захочет брать причитающиеся ему средства, что способно привести к расторжению названного соглашения.Если продавец отказался от исполнения своих обязательств по договору купли-продажи квартиры, то покупатель вправе требовать возмещения причиненных убытков и настаивать на проведении сделки, передав причитающиеся продавцу денежные средства в депозит нотариуса.Нами рассмотрены лишь основные риски ипотечной сделки, а также предложены некоторые правовые способы их снижения. Достижение положительного результата при совершении сделок с недвижимым имуществом вообще и ипотечных в частности зависит не только от уровня правовой подготовки покупателя или его представителя, но и от того, насколько опытным участником профессионального рынка жилья он является. Поскольку ипотечные сделки предъявляют повышенные требования к уровню подготовки участников, оптимальным вариантом их совершения остается обращение к профессиональным риелторам.