В своей квартире надо жить сегодня : Кредит.бел

В своей квартире надо жить сегодня : Кредит.бел
В своей квартире надо жить сегодня : Кредит.белКакие месяцы самые оживленные в ипотечном кредитовании?Самые оживленные месяцы для ипотеки весна и конец года октябрь, ноябрь, декабрь. В это время мы предполагаем, выдавать ежемесячно от 420 до 450 кредитов. Самым трудным оказался июль, когда был выдан 301 кредит. По сравнению с июнем (361 кредит) и августом (466 кредитов) произошло снижение по техническим причинам, связанным с увеличением сроков регистрации с 14 до 28 дней. Еще в январе по программе ипотечного кредитования агентством было выдано всего 52 кредита.Сколько кредитов и на какую сумму рефинансировано?С начала деятельности агентства мы выкупили 1 800 кредитов на 1,2 млрд. руб. Рефинансирование федерального центра 1 700 кредитов на 1,050 млрд. руб. За 7 месяцев этого года у банков 600 кредитов, за весь 2005 их было 865. Средняя сумма кредитов в этом году 900-950 тыс. руб. Благодаря увеличению уставного капитала агентства в конце 2005 года увеличились финансовые возможности, и мы больший объем денежных средств направили на рефинансирование.Сказывается ли активизация ипотеки на цены?Трудно сказать. Конец года, наверно, покажет, каков объем ипотечного кредитования при совершении сделок купли-продажи жилья. Тогда и можно будет говорить, как ипотека влияет на рынок. По итогам 2006 года сделок по схемам ипотечного кредитования будет совершено не менее 20-25 % от общего объема сделок по купле-продаже жилья в Свердловской области.В какой-то степени ипотека, конечно, влияет. Она увеличивает возможности потенциальных покупателей. Естественно, увеличивается спрос. Но винить в этом ипотеку не стоит. Мы сегодня не можем искусственно затормаживать возможности ипотечного кредитования, для того, чтобы уменьшить количество денежных средств, выбрасываемых на рынок жилья. Люди хотят жить сегодня, а не ждать счастливого будущего через 5-10 лет.Вопрос, считаю, поставлен некорректно. Ипотека, дескать, виновата в подорожании жилья. Вводится недостаточно жилья, его не хватает, спрос на него превышает предложение, вот оно и дорожает. Плюс к этому основная причина финансовое положение населения. На 36 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в целом по стране увеличилась денежная масса.Как САИЖК инвестирует застройщиков?Инвестировать застройщиков мы начали с этого года. Мы вкладываем средства в дома в Нижнем Тагиле и Каменске-Уральском. Объемы в денежном выражении не такие уж впечатляющие, но это 20 % от собственных средств Агентства. Мы вложили 10 млн. рублей в Нижнем Тагиле и столько же в Каменске-Уральском. Главное для нас наработать опыт и показать, что средства ипотечного кредитования можно сегодня инвестировать не на раннем этапе, а на средней стадии строительства, и при этом сохранить доступную стоимость квадратного метра жилья.В Тагиле мы инвестировали средства под 13,2 тыс. за кв. метр при средней стоимости на тот момент 16-17 тыс. рублей. Сегодня мы предлагаем жилье нашим потенциальным заемщикам, дом уже сдан, акт передачи застройщиком подписан и передан нам. Ключи вот-вот получим, предлагаем квартиры по стоимости около 14 тыс. рублей за кв. метр. Наша цель не получить максимальную прибыль на разнице покупки и продажи квартиры. Сегодня мы заинтересованы в том, чтобы потенциальный заемщик купил квартиру у нас, используя не собственные средства, а механизм ипотечного кредитования. Аналогичная ситуация и в Каменске-Уральском, за исключением того, что сдача дома планировалась на 30 июня, но в результате недоделок дом будет сдан не позднее 30 сентября. Жилье там тоже предлагается по цене 14,5 тыс. рублей за кв. метр.В Нижнем Тагиле и в Каменске-Уральском открыты отделения САИЖК не просто для обеспечения рефинансирования банков в неком текущем режиме. Отделения непосредственно представляют Агентство на территории, и потенциальные заемщики не обращаются к нам из этих городов по телефону, а приходят в отделение, где ответственный сотрудник съездит с ними на объект, покажет квартиру, и заемщик окончательно определится, интересно ему это или нет.Где будете еще открывать отделения и филиалы Агентства?Открывать их нужно, но только там, где рынок к этому готов. А не просто для того, чтобы открыть и отчитаться об этом, посадив туда людей, которые ничего не будут делать. Основная цель создания Агентства запуск механизма рефинансирования банков. Банковская система у нас сложилась. В крупных городах области есть филиалы банков, но в некоторых идут лишь единичные кредиты. Нужно готовить почву для этого. Если в городе есть предпосылки для ипотечного кредитования, вводится достаточно квадратных метров жилья, то он нам интересен. Например, в Сухом Логу, немаленьком городе, стоит тысяча квартир. В собственность они оформлены, но в них никто не живет. Там нет рынка ипотечного кредитования.Головной офис есть в Екатеринбурге, офисы работают в Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском, Первоуральске. Совет директоров принял решение открыть в этом году три отделения, и они там полноценно работают. По мере выхода на самоокупаемость предполагается дальнейшее развитие отделений Агентства в Свердловской области.Насколько квартиры, построенные на инвестиции САИЖК, дешевле?Процентов на 20 дешевле рыночной стоимости. Чем раньше мы инвестируем средства Агентства в строительство, тем доступнее цена для потенциального заемщика. Но нужно об этом говорить, когда есть достаточно серьезные финансовые вливания.Чем САИЖК лучше других?Конкуренция достаточно высока. Если взять 2003 год, то кроме Сбербанка и Агентства с банками-партнерами, никто, наверно, и не занимался ипотечными кредитами. Сегодня рынок представлен значительно разнообразнее. Наше преимущество перед конкурентами в том, что у нас есть общефедеральные стандарты. Условия кредитования у нас одинаковы от Калининграда до Владивостока. Кредит может получить любой гражданин РФ, имеющий целью жить и работать в Свердловской области. Не обязательна прописка в Екатеринбурге или близлежащих с областным центром городах.Во вторых, никаких штрафных санкций, завуалированных платежей по данной программе не предусматривается, в ряде ипотечных программ это есть. В процессе исполнения договора наш заемщик не ставится перед такими неожиданными и неприятными фактами. Ведь огромная часть людей особо не изучают договоры, которые подписывают. И только через год-полтора он вдруг узнают о подводных камнях, которые были заложены в договоре. У нас, повторяю, этого нет. Тот стандартный продукт, который мы представляем в Свердловской области, имеет неоспоримые преимущества. Процентная ставка от 11,5 до 14,5 в зависимости от срока кредитования и доли самофинансирования. Сегодня кредит Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) один из самых доступных.Как будет Агентство снижать требование к заемщикам?Требования к заемщикам снижать не надо. Надо сделать адекватными условия кредитования. Заемщик должен быть кредитоспособным и дееспособным. Изменения, внесенные в действующие стандарты с 1 января 2005 года, и так одни из самых удобных. Возраст заемщика увеличен до 75 лет, это дорогого стоит. Кто может еще предложить такие условия? 10 %-ая доля самофинансирования была также снижена с прежних 30 %. Для отдельных категорий граждан, наверно, этот порог можно и снизить например, для молодых семей. Но это должно быть целевым.Я не имею права говорить, что мы без первоначального взноса в ближайшее время будем работать, так как Федеральное АИЖК такого решения не принимала. Во-вторых, я противник предоставления ипотечного кредита без первоначального взноса. Это приведет к увеличению суммы кредита и, потенциальный заемщик не будет вообще ничего вкладывать в собственность и никакой заинтересованности у него не будет. Так мы дойдем до того, что будем кредитовать безработных. Или поживет человек год-полтора в квартире, прекратит платить, оставит квартиру и присмотрит себе что-то другое. 10 % самофинансирования для среднестатистического заемщика вполне посильная сумма. Доля самофинансирования говорит не о том, что мы хотим снизить свои риски, а свидетельствует о платежеспособности заемщика, о возможности его откладывать определенную часть денежных средств. Учитывается ли кредитная история заемщика?Обязательно. Более того учитывается дисциплина заемщика по оплате, например, сотовой связи, коммунальных платежей по его нынешнему жилью. А тем более по прежним кредитам. Человек должен показать себя способным обслуживать свои обязательства. Когда человек имеет достаточно финансовых возможностей, но не считает обязательным своевременно по договорам исполнять обязательства, это характеризует его с отрицательной стороны. Решение будет приниматься в пользу того заемщика, который имеет пусть не безупречную, но положительную кредитную историю, потому что жизнь есть жизнь, и нельзя говорить о том, что любая просрочка в недавнем прошлом ставит крест на его дальнейшей кредитной истории. Мы стараемся исследовать ситуацию и получить информацию в первую очередь от самого заемщика о причинах и просрочки и перепроверить эту информацию из других источников. Если заемщик имеет какие-то обязательства перед другим банком, тем более просроченные, мы ему, конечно, откажем.Структура ипотеки сколько вторичного жилья?Структуру ипотеки покажет конец года. Ежемесячно и ежеквартально эта структура не высчитывается. Если 2003 год все 100 % было вторичное жилье, 2004 и 2005 годах от 5 до 10 % жилья приобреталось в новостройках на этапе строительства, то сейчас, думаю, около 20-25 % составит кредитование на этапе строительства.Но есть нюансы. Стоит, к примеру, построенный только что дом, квартиры продаются. Это уже не новое жилье, а вторичное. Новое жилье это когда потенциальный заемщик вкладывает деньги на этапе строительства. У нас нет ни одного застройщика, который оформил право собственности и предлагает квартиры. И нигде в мире нет такой ситуации, когда кредитуют заемщика, чтобы он вкладывал деньги на этапе строительства. Инвестируются средства банками либо самими застройщиками, и продавать они могут только готовое жилье, а не право получить некую виртуальную квартиру. Пока это не будет изменено, такой перекос в пользу вторичного жилья будет сохраняться. К тому же не секрет статистика показывает, что до 2010 года сделки на вторичном рынке будут преобладать. Каков сейчас рынок вторичного, а каков нового жилья? Они несравнимы.Какой банк обеспечивает наибольший вклад в ипотеку в Свердловской области?Некорректно спрашивать это у меня. Я могу говорить лишь о той программе, которую реализует на территории Свердловской области наше Агентство, о тех банках, которые работают с нами.Сегодня с САИЖК на территории Свердловской области работают 11банков: СКБ, Меткомбанк, банк Губернский, Уралфинпромбанк, банк «Драгоценности Урала», Уралтрансбанк, банк «Северная казна», Екатеринбургский филиал Московского банка реконструкции и развития. Начинает работать Уралприватбанк. Так и не начали работу банк «Гран» и филиал банка «Ак Барс». Безусловно, лидер в Свердловской области СКБ-банк. Мы начинали работать вместе в 2003 году, до сих пор хорошо сотрудничаем. Объемы, которые сегодня предоставляет СКБ-банк, вносят наибольший вклад в реализацию программы ипотечного кредитования САИЖК.Повлияло ли решение Сбербанка РФ снизить ставки по ипотечному кредиту до 12-13 % на других участников рынка?Не могу сказать этого точно. Это снижение было принято недавно. Решение о снижении процентных ставок по программе САИЖК до 11,5 % вступило в силу 1 июля. Следующее снижение планируется с 1 января. Если Сбербанк будет так же быстро реагировать, это приведет к обострению конкуренции и улучшению качества услуг потенциальному заемщику. Пока, повторю, трудно ответить на вопрос. Снижение объявлено недавно, и мы не ощутили итога. Рост, конечно, есть, в июле был предоставлен 301 кредит, в августе 466. Если бы Сбербанк объявил о снижении ставок до 9-10 %, то это было бы тем решением, которое пусть и не подорвало бы рынок ипотечного кредитования по другим программам, но огромную долю заемщиков наверно бы оттянуло к себе. В данном случае 12-13 % у Сбербанка и 11,5-12 % у нас конкурентоспособные ставки, и вперед вырвется тот, кто лучше и качественней эту услугу донесет.Повлияет ли приход Россельхозбанка в Свердловскую область на расширение ипотеки на селе?Практически во всех субъектах РФ в свое время были созданы так называемые Фонды индивидуального жилищного строительства в сельской местности. Основными «застрельщиками» были они, а не Россельхозбанк. Поэтому вопрос по этому банку лучше задать этому Фонду в Свердловской области. Я не являюсь специалистом по ипотеке на селе, тем более не могу сказать ни плохое, ни хорошее о Россельхозбанке. Честно говоря, я не слышал ничего о них в соседних регионах. Если есть хороший опыт его надо перенимать.Министерство Обороны РФ заявляло о проведении в следующем году эксперимента по кредитованию накопительно-ипотечной программы для снижения стоимости жилья. Будет ли развернут этот «полигон» в Свердловской области?Трудно сказать. Недавно федеральный оператор Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, по программе которого мы работаем сообщил нам, что АИЖК и МО подписывается соглашение о сотрудничестве. В соответствии с ним, в 2007 году в ряде регионов будет проводиться некий эксперимент. Нас уведомили, что одним из субъектов Федерации в качестве «полигона» будет предложена Свердловская область. Большей информацией мы пока не располагаем. Мы бы с удовольствием занялись этим. Считаем обеспечение жильем военнослужащих очень важным вопросом, и в его решении мы можем оказать реальное содействие. Когда будет подписано генеральное соглашение, и точно установлен перечень субъектов РФ, условия этой работы, тогда мы сможем сказать: «Да, программа очень интересная, конкурентоспособная, выгодная для данной категории заемщиков, и она будет реализована». У нас основную скрипку играет Федеральное Агентство ипотечного жилищного кредитования. К сожалению, от многих деклараций до реальных шагов проходит очень много времени. На данном этапе идут согласования.Военная ипотека, за которую взялось государство, проходит мимо других «людей в погонах», например, таможенники жалуются на это президенту?Программа, которую представляет агентство, не имеет подразделений на определенную категорию заемщиков. Она открыта абсолютно для всех граждан РФ независимо от его социального статуса учитель ли он, врач, милиционер, предприниматель, военнослужащий или таможенник. Если он отвечает требованиям, которые предъявляются к нему нашими стандартами он наш заемщик. Главное, чтобы человек имел постоянный источник дохода, мог его подтвердить.Социальная ипотека, конечно, есть в РФ. Много ипотечных программ, и программ с использованием механизма ипотечного кредитования. В частности, у нас есть муниципальные программы. Первое возьмем Фонд индивидуального жилищного строительства. Это кредитование работников бюджетной сферы, и до 20 лет под 1 % годовых. Например, Желдорипотека они под гораздо меньший процент кредитуют работников Железной дороги. Есть очень много ведомственных программ, допустим, программа Росэнергоатома. Ведомственные ипотечные программы имеют узкую направленность на обслуживание сотрудников той или иной корпорации, того или иного ведомства. Работодатель принимает решение о тех или иных льготах, которые могут предоставляться. Но сегодня многие уходят от этого на механизм субсидирования процентной ставки, которая принята на рынке.Те собственные средства, которые сегодня предприятия отвлекают от производства, достаточно большие. Гораздо большему количеству людей и гораздо меньшими средствами они могли бы помочь. Этот принцип распространен во многих субъектах Федерации, при наличии соответствующей программы в отдельном субъекте РФ, это достаточно хорошо работает. В частности, на НТМК было принято решение о субсидировании части процентной ставки по ипотечным кредитам для своих сотрудников, независимо от банка. Заемщик получает кредит, либо в нашем Агентстве, либо в Сбербанке, либо в каком-то другом. Он приходит к своему работодателю, предоставляет документы, подтверждающие, что часть своих обязательств он выполняет, и процентную ставку оплатил, и предприятие компенсирует ему часть процентной ставки. Сегодня это работает хорошо. Я знаю такие примеры в Тагиле, Каменске-Уральском, других населенных пунктах.Мы абсолютно не ограничиваем банки в их развитии. Сегодня многие банки, с которыми сотрудничает агентство, имеют в своем активе параллельные ипотечные программы: и КИТ-Финанс, и Дельта-кредит, БТА-ипотека и другие. Они абсолютно вправе сами принимать решения, в каких программах участвовать, какие инвестиции и на каких условиях привлекать.Сегодня многие банки привлекают иностранные инвестиции. Какие-то альянсы с федеральными министерствами для региональных банков затруднительны, поскольку федеральные структуры заинтересованы в альянсах с банками, которые представлены во всех регионах такие, как Сбербанк или Внешторгбанк. Несравнимы финансовые возможности банков и Агентства. Агентство не обладает потенциалом, который позволил бы ему на серьезном уровне привлекать инвестиции. Программа жилья для молодых семей, действующая в Москве, предусматривает снижение стоимости ипотеки на 30 % при рождении первого ребенка, еще на 30 при рождении второго, еще на 30 при рождении третьего. Готов ли наш регион к таким шагам?Согласен, необходимо говорить на федеральном уровне об ипотечной программе для молодой семьи. Если на федеральном уровне будет принято такое решение, это хорошо. Если мы говорим в рамках отдельного субъекта РФ, которым является Москва ведь там было принято такое решение, то в том или ином субъекте РФ должна быть принята соответствующая программа. И это будет самостоятельная программа субъекта. Если на федеральном уровне будет принято решение, то, например, с 1 января будут приняты такие условия: рефинансируя закладные в федеральный центр, при рождении детей мы просто будем представлять данные федеральному оператору, который будет вписывать эти моменты. Если это найдет понимание, и будет принято решение я обеими руками «за». Пока на уровне федерального Агентства этот вопрос если и обсуждается, то не настолько широко. Все эти вещи необходимо делать за счет собственного потенциала субъекта РФ, это никто не ограничивает.Что делается в Свердловской области для реализации «промолодежных» программ ипотечного кредитования?В конце июля мы занимались министерством строительства и ЖКХ Свердловской области подготовкой областной программы ипотечного жилищного кредитования. Целью было определить условия развития ипотеки сегодня и на ближайшее будущее. Департамент по делам молодежи Свердловской области параллельно занимался подготовкой программы именно по обеспечению решения проблем молодежи в частности за счет ипотечного кредитования. Эти две программы должны были быть представлены на конкурс в Росстрой для получения финансовых средств на 2006-2007 гг. Программу мы подготовили, отдали на согласование. Все это делается не только для села, но и для мегаполиса. Просто будет молодежная программа по возрастному цензу до 30 лет. По собственному потенциалу субъект РФ может принимать решение увеличить ли возрастной ценз. В той же самой Москве возрастной ценз по отдельным категориям увеличен до 37 лет. Все зависит от финансовых возможностей региона.У нас все это происходит достаточно бойко. Что касается вообще условий улучшения жилищных условий с помощью каких-то механизмов, то это достаточно многообразно. Первое, о чем мы говорим это банковская ипотека. Второе это муниципальные программы. Третье ведомственные ипотечные программы, которые реализуются министерствами и ведомствами. Программы, которые реализуются на отдельных предприятиях для решения кадровых вопросов, за счет предоставления жилья по социальному найму или на льготных условиях, они привлекают к себе кадры. Либо даже малое предприятие использует хоть точечные, разовые какие-то вещи в отношении своих сотрудников для улучшения жилищных условий своих сотрудников. Многообразие различных механизмов позволяют сделать жилье более-менее доступным.Сказать, что Свердловская область где-то на обочине ипотечных процессов, нельзя. Другое дело, что это не муссируется активно в СМИ. Те, кто непосредственно занимается ипотекой, просто делают свое дело, и не кричит об этом.Источник: ИТАР-ТАСС12 сентября 2006