Банки. Достоверно о кредитном рынке России
Кредиты — Ипотека — Потребительское кредитование — Автокредит — Банки — Достоверно о кредитном рынке России7 октября 2008
. Полухин АлексейПервую квартиру в кредит мы купили летом 2006 года. Всем она была хороша, за исключением двух принципиальных моментов.Добираться на работу из подмосковного Железнодорожного в центр Москвы по диким пробкам на Носовихинском шоссе оказалось слишком тяжело, кроме того, мы твердо решили увеличить количество членов семьи до троих человек, а воспитывать ребенка в однушке, пусть и не малогабаритной, не так уж комфортно. Словом, в активе у нас значилась заложенная банком однокомнатная квартира в области, а приобрести мы хотели двухкомнатную в пределах МКАДа. На дворе была весна 2008 года.Покупка квартиры всегда связана с расходами, в число которых входят оплата услуг риелтора и оплата госрегистрации, а в случае ипотеки – еще и первоначальный взнос, а также страховка и банковские комиссии. Свободных денег у нас не было вообще. Поэтому мы решили оптимизировать список, убрав из него первоначальный взнос. Летом 2007 года банковских программ, в рамках которых заем покрывал 100% стоимости квартиры, было немало, но восемь месяцев спустя (в связи с уже ощущавшимся влиянием финансового кризиса в США) таковые остались наперечет.Поэтому мы решили одобрить кредит в Банке Москвы, который по-прежнему обещал кредитовать клиентов без первоначального взноса. Тем более что наш риелтор (он друг семьи и поэтому работал не от фирмы) был хорошо знаком с банковскими менеджерами, что сокращало сроки бумажной волокиты и количество затраченной на нее энергии. По времени все, однако, получилось небыстро. Ответа мы ждали более двух недель, и нас он в итоге не порадовал. Банк одобрил кредит на необходимую сумму, но при этом потребовал внесения 20% ее стоимости в качестве первого взноса. Учитывая то, что цены стали расти с пугающей скоростью, мы отказались от предложенных условий.Не найдя общего языка с Банком Москвы, мы решили побыстрее «одобриться» в другом месте. Кредитов без первоначального взноса на тот момент не предлагал де-факто уже никто, однако, покопавшись в интернете, мы выяснили, что Абсолют-банк дает возможность взять кредит под залог имеющейся недвижимости и использовать его в качестве первоначального взноса. Этот вариант в принципе был реален, поскольку у одного из нас есть в собственности подмосковная неипотечная квартира, однако рисковать тем, что имеем, все же не хотелось. В итоге деньги на первоначальный взнос в размере 10% мы заняли (но не у банка), а кредитоваться решили все-таки в Абсолюте, поскольку нас устроили и условия, и сервис.»Одобрились» быстро, причем заявку послали по электронке, а в офис привезли полный пакет документов. Пакет оказался пухлым: первый раз в жизни после окончания вуза нашими вкладышами в дипломах хоть кто-то заинтересовался. Таковы требования иностранных акционеров банка (группа КВС), которые, как и все европейцы, очень трепетно относятся к соблюдению раз и навсегда установленных правил. Впрочем, в этом есть и свои плюсы: перечень документов оказался исчерпывающим, и довозить ничего не пришлось. А в самом главном вопросе о документах, подтверждающих доход, банк проявил необходимую гибкость. В итоге на руках у нас оказались сумма, необходимая для внесения первоначального взноса и покрытия расходов по сделке, а также одобренный кредит, что вкупе позволяло нам рассчитывать на приобретение двух-, а то и трехкомнатной квартиры в спальном районе Москвы площадью 50 +/-5 метров.При этом приходилось при прочих равных искать наиболее дешевый вариант. В итоге мы попали в тот сегмент, где более половины продавцов – алкоголики («чистая» справка из наркологического диспансера – вопрос решаемый), а все без исключения риелторы продавцов – пройдохи, притом высококвалифицированные. Всего за две недели мы просмотрели восемь квартир. Больше других запомнилась трешка в десяти минутах ходьбы от метро «Преображенская площадь». Пахло в ней как в зоомагазине, где не убирались пару месяцев. Четвероногие обитатели (собаки – 3 шт., кролики – 2 шт.) в ней, похоже, не только питались, но и гадили, а также подъели обои и местами – линолеум. В этом контексте адекватность продавцов (получивших права на квартиру после долгих судебных разбирательств) также вызывала большие сомнения. На фоне этого шедевра квартира, хозяин которой по пьяни всего лишь разводил посреди комнаты костер, выглядела пристойно…В итоге мы остановились на приличной, хотя и требующей серьезного ремонта двушке в Северном Измайлове. Юридических проблем с квартирой не возникло: ее продавали наследники после смерти мамы, которая, в свою очередь, купила жилплощадь с помощью еще советского кооператива. Дом, скажем так, не новый, однако девятиэтажный, поэтому у банка вариант возражений не вызвал. Правда, снова пришлось повозиться с документами. Квартира хоть и заявлялась как свободная, но на деле продавалась с легкой по нынешним временам альтернативой: хозяин выезжал в новостройку. Банк потребовал документы и на эту квартиру, что, в общем, логично: если человек съедет «в никуда» и останется в итоге без жилья (а с новостройками это, сами знаете, случается), то он вполне сможет подать в суд и если не вернуть себе прежнюю квартиру, то по крайней мере капитально попортить нервы и покупателям, и банковским юристам. Для клиентов же, повторимся, банковская проверка – только дополнительная гарантия чистоты сделки, а на рынке недвижимости такие гарантии лишними не бывают.На сделку мы вышли примерно через полтора месяца после обращения в банк, причем основную часть времени занял подбор вариантов. За это время цены на рынке, разумеется, выросли, так что наша договоренность с риелтором продавцов (40 тысяч наличными на руки) оказалась весьма кстати. Сделка прошла без эксцессов, в один день, и через месяц у нас на руках уже было свидетельство о собственности.Кстати, по итогам сделки мы еще и стали участниками акции Абсолют-банка «Верни себе проценты». Мы получили специальный сертификат, по которому сотрудники банка помогли нам подготовить все документы, необходимые для обращения в налоговую и получения налогового вычета, по закону положенного тем, кто покупает квартиру в кредит. Если хотите понять, насколько это ценная услуга, скачайте форму 3-НДФЛ на сайте Федеральной налоговой службы и попробуйте ее заполнить самостоятельно.Куда более сложной оказалась сделка по продаже квартиры в Железнодорожном (продать ее нужно было для того, чтобы погасить долги, вложиться в ремонт и отложить деньги на черный день). Квартира находилась в залоге у Москоммерцбанка. Следовательно, нам требовалось сначала погасить задолженность, снять обременение (это короткая, но очень вредная запись в свидетельстве о собственности), а потом уж оформить квартиру на нового владельца. При этом у нас возникли три серьезные проблемы. Первая – такие сделки были на рынке редкостью, поэтому на каждом шагу всем участникам процесса приходилось применять, скажем так, творческий подход. Вторая – снятие обременения представляет собой отдельную процедуру, которая длится месяц, и еще месяц – собственно регистрация. Так что мы были вынуждены заранее предупреждать продавцов, что им придется ждать вдвое больше обычного. Наконец наш кредит, как выяснилось, был продан третьей фирме, зарегистрированной в Голландии, что кратно увеличивало пакет документов, необходимых для проведения сделки.В итоге мы придумали схему, возможную только при полном доверии между банком, продавцом и покупателем. Покупатель дал нам сумму, равную задолженности, под нотариально заверенную расписку, и мы внесли ее в кассу банка наличными, а сделку купли-продажи оформили отдельно, после того как было снято обременение. Кстати, с этой проблемой мы разобрались в течение трех дней (все делается легально, по официальному обращению в регистрационную палату. Вопрос только в том, захочет ли регпалата пойти вам навстречу и на каких условиях. Скажу одно: нам помогло посредничество хорошо знакомого с процедурой риелтора.)За пакет дополнительных документов пришлось платить. Если бы сделка сорвалась, то мы, возможно, подали бы на банк, продавший наш кредит третьей стороне, в суд. Но на это, поверьте, нет ни времени, ни сил.По фабуле все. Теперь время посчитать, в чем мы выиграли, в чем – проиграли, и понять, насколько наша схема работоспособна сейчас, в условиях финансового кризиса.Главный плюс – мы поменяли однушку в области на двушку в Москве, как и хотели. Главный минус – ежемесячная выплата получилась достаточно большой (где-то вдвое больше, чем раньше). Но, после того как мы сделали в квартире качественный ремонт, ее можно сдавать за сумму, процентов на 20 меньшую, чем аннуитет. А если ее продать, расплатившись с кредитом, то можно купить комнату или квартиру в среднем Подмосковье – уже не в кредит. Так что вложения в ликвидный актив всегда себя оправдывают.Эту теорему мы уже доказали на примере проданной подмосковной квартиры. Благодаря росту ее стоимости мы не просто смогли рассчитаться с банком, но даже с учетом расходов на серьезный ремонт и ежемесячных выплат по кредиту в течение двух лет получили прибыль в размере 35% от первоначальных вложений.Сегодня наша новая квартира с учетом ремонта уже стоит на треть дороже, чем летом. Значит, даже 30-процентный обвал на рынке недвижимости, возможный в условиях кризиса, будет означать для нас всего лишь возврат в исходную точку. А за кризисом всегда следует рост.Можно, конечно, было сказать, что мы поторопились купить квартиру в период роста цен и стоило бы дождаться их обвала. Но обвал, повторюсь, просто вернет нас на летний уровень, а вот условия банков уже изменились в худшую сторону. Сегодня уже никто не дал бы нам второй ипотечный кредит, это раз. Если и дал бы, то как минимум с 20-процентным первым взносом, это два. И платили бы мы по ставке 13-14% годовых, на не 11%, как сейчас, это три.Отсюда вывод: если вы готовитесь принять важное финансовое решение, то делайте это исходя из анализа собственных жизненных условий, а не экономической ситуации в стране и в мире. Достоверных и долгосрочных прогнозов не существует. Если бы я два года назад позвонил знакомому фондовому аналитику и спросил бы его, что станет с рынком в случае национализации двух ипотечных агентств и банкротства трех крупнейших банков США, то в следующий раз этот человек не стал бы разговаривать со мной, недальновидным фантазером.Вот сейчас, казалось бы, время для того, чтобы думать о кредите, абсолютно неподходящее. Мы, к примеру, точно не смогли бы его взять. Но поставьте себя, скажем, на место топ-менеджера «дочки» иностранной компании, который получает «в белую» тысяч 150-200 рублей в месяц и отложил что-то около миллиона. Сегодня он, несмотря на все проблемы, кредит взять может, а вот завтра его компания может свернуть бизнес в России из-за внутренних проблем, и найти работу на аналогичных условиях в течение ближайших лет будет почти нереально. То есть получить кредит в новых условиях он уже не сможет, а вот выплачивать взятый ранее ему было бы еще по силам.Рынок – это стихия, и пытаться его перемудрить бесполезно. Найти наиболее выгодные условия здесь и сейчас – реально. Мы, по крайней мере, в этом убедились.Источник: Новая Газета14 октября 2008 — ЗЫРебятки, что у нас с русским языком?
«Стоимость жилья дешевеет» — причём неоднократно!
Жилье дешевеет, а стоимость уменьшается! ;о)
Успехов!14 октября 2008 — Разводилово…Какая квартира?!Какой кредит?!
вЕЗДЕ ОБМАН!
вЕРОЯТНО,скоро будет дефолт!
Предварительно банк-расторгнет договор и выбросит вас на улицу!
И где вы будете с этим кредитом и ипотекой?!
нА УЛИЦЕ?!
У нас не солнечная Бразилия…13 октября 2008 — КРИЗИСКто-нибудь вообще задумывался, почему мы должны отдавать сумму кредита + процент ? Что такое этот процент ? Откуда вдруг появляются товары и услуги, которые будут его обеспечивать ? Почему банкам разрешенно выдавать кредитов имея только 10 % от их обеспечения ? Кто и на основании чего устанавливате курсы нац. валют(в школе такой формулы не проходили) ? Зачем наше правительство позволяет ввозить в страну инфляцию в виде ничем не обеспеченых зелёных бумажек ??? ВЫ ОБ ЭТОМ НЕ ЗАДУМЫВАЛИСЬ ???
ТОГДА Я ИДУ К ВАМ !!!12 октября 2008 — йцукен1) Стоимость жилья дешевеет 2) Из за кризиса банк поднимает ставки по Вашей ипотеке. В итоге у Вас обесцененая квартира и возросший долг перед банком.
Плюс к этому , в связи со снижением стоимости залога, банк требует внести не менее 30% от акредитованой суммы в течении двух месяцев, в связи с возникшими форс мажорными обстоятельствами. И Вы в аккаунте.
Форс мажор у банка, нагибают нас, форс мажор у нас, банк через справедливый и гуманный опять нагнет нас.
Всегда считалось, давать деньги в рост сучье дело, определенной национальности, теперь и фемида давно уже в залоге.12 октября 2008 — DragonSoftА я не считаю, что это реклама.
Другой вопрос — почему жилье так дорого.
Этот вопрос имеет два аспекта:
— почему его так сложно возвести (бюрократические препоны, трехэтажные согласования с взятками)
— откуда берется спрос (те самые чиновники-чубайсики в основном)12 октября 2008 — Выгодоиметелья хоть и не прочитал до конца, сразу прочуяв контекст рекламы, но могу сказать, что идя долго и упорно к приобретению недвижимости, и имея возможность приобрести квартиру без ипотеки, все-равно мы ее оформили и купили. ни сколько не жалею, потому что очень выгодно. выплачиваю уже третий год первый год было тяжеловато, согласен. Со временем, получив вычет налоговый и возврат по социальной ипотеке (такая есть у нас), стало намного легче. Сейчас выплата ежемесячных платежей не напрягает вовсе. Прикинул, со всех сторон выгодно. инфляция, рост зарплаты и т.д. Только надо работать и не ныть!!!!12 октября 2008 — РеалистМы живем в стране где больше чем у всех нефти, больше всех газа, больше всех леса и угля, даже ракет у нас больше всех!!! 🙂 Но вот с жильем какая-та беда!! 🙂 я понял что работая даже на двух работах, все равно ничего не получиться… а люди уже по три поколения в одной квартире живут!!!!12 октября 2008 — ДоплерСтатья действительно похожа на рекламную разводиловку МММ, которую показывали по телевизору в разгар пирамиды. Я купила за столько, продала за столько заработала столько. В статье преподносится процентные ставки как нечто незыблемое. На самом деле банк имеет право в одностороннем порядке изменить ставку кредита (как правило пунктик, мелким шрифтом в контракте).
А теперь представьте ситуацию:
1) Стоимость жилья дешевеет
2) Из за кризиса банк поднимает ставки по Вашей ипотеке.
В итоге у Вас обесцененая квартира и возросший долг перед банком. Ничего не напоминает ?11 октября 2008 — ЮрийСтатья явно- заказная, рекламная. Не берите на себя эту кабалу с квартирами- где цены завышены невероятно, Рынок нежвижимости стоит уже 3 месяца, сделок практически нет, в основном- только альтернатива. Поэтому периодичкски появляются статьи , что квартиры нужно брать сейчас. Нас уверяют в том, что мало будут строить. Пусть вначале продадут то что построили. Жильем с новыми домами в Москве и Подмосковье проблем нет. Все квартиры простаивают. Так что ждите нормальных цен, и не стоит переплачивать спекулянтам11 октября 2008 — РационалисткаПлачу параллельно 2 ипотечных кредита, одну квартиру сдаю, 1 кредит взала летом 2007, успела под 10 %, первоначальный взнос при этом брала в другом банке в виде потреба, эту квартиру сдаю, арендная плата сейчас недотягивает до размера ежемесячного платежа всего 5000 руб, возврат НДФЛ покрывает ежегодную страховку, осенью 2007 года с братом продали доставшуюся по наследству родительскую трешку хрущевку, на руках были деньги- половина стоимости, из которых погасила потреб и остальные вложила в стройку, недостающие деньги взяла в виде 2 ипотечного кредита, сейчас уже живу в новой квартире.11 октября 2008 — Марксист-ленинистНадеюсь, что иллюзии о свободе рассеялись? Увы, свобода возможна лишь в глухом лесу, где вы — сами себе хозяин, в условиях же цивильного бытия — никак. Можете сколько угодно убеждать себя в том, что кредитное рабство это и есть та самая сладкая свобода, но, увы, это всего лишь самообман. Ведь всё было: бесплатное жильё, пусть и арендованное у государства, но с правом перехода по наследству, бесплатное образование и много чего ещё, так ведь нет — свободы захотели. Да нет её в природе: мы можем выбирать лишь между двумя видами зависимости — от гос-ва или капиталиста.11 октября 2008 — Оптимистка)Никто не говорит,что платить кредиты легко. Берешь чужие,а отдаешь свои! Купила квартиру по ипотеке в этом году. Сама риелтор. У меня 2 несовершеннолетних детей. Считаю,что была неправа ,когда ждала снижения цен. На самом деле, если нет другой возможности найти денежные средства на приобретение жилья,нужно брать кредит.Жить хочется сейчас в своей квартире,чем платить чужому дяде за аренду.Это не призыв,а мои личные наблюдения,рассчеты и практика. всем удачи!10 октября 2008 — Плательщик кредитаСам сижу в кредите, это «вешалка». Если не подопрёт чересчур уж, то постараюсь больше не брать кредит НИКОГДА! Статья рекламная однозначно — не надо считать окружающих дураками, господа.10 октября 2008 — АнтикапиталистДа, статейка рекламная однозначно. Но и из нее ясно, что волокита такая и кидал столько, что мало кто всё это осилит. Кроме того, так и не написали, сколько бы они платили ежемесячно. Явно обычных зарплат на это никогда не хватит. Для этого нужна зарплата топ-менеджера сырьевой фирмы или успешный бизнес.8 октября 2008 — СкептикВ конце статьи забыли дописать: на правах рекламы 😉